近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法g>普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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