5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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