万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràn网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊g)项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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