“现在的房地产很难(nán)再出现像(xiàng)过去十(shí)年的(de)系统性行(xíng)情。”思睿集(jí)团(tuán)合(hé)伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈加明显，让机构和(hé)投资者的关注度从(cóng)板块(kuài)向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部(bù)，而且是反复地杀到(dào)了(le)底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果(guǒ)关(guān)注一(yī)下今年房地(dì)产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年(nián)新房的(de)销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些(xiē)有国企(qǐ)背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但(dàn)没有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重视(shì)企(qǐ)业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就是(shì)它的(de)净借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最低(dī)水平；利润率是不是行业(yè)内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的(de)；建安(ān)成本(běn)是否也是业内(nèi)说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污最(zuì)低的(de)；这(zhè)些都是我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的(de)是，能够同时(shí)满足上述(shù)条件的房(fáng)企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地产(ch说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污ǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投(tóu)控(kòng)股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即(jí)便是有着(zhe)较稳健特色的(de)国央企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观的(de)预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的一家房企进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开(kāi)始到(dào)2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其(qí)开(kāi)始在(zài)一线(xiàn)城市进(jìn)行(xíng)大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速(sù)的开(kāi)盘(pán)利(lì)用率(lǜ)，预计今年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点。一(yī)方面，在(zài)于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市，另(lìng)外一半也主要集(jí)中在强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩(kuò)张(zhāng)速度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时(shí)要出手，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房企的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这(zhè)个比例如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地产行业(yè)的复(fù)苏速度并没(méi)有那么快，所以要规(guī)避公(gōng)司净负债率(lǜ)提高到一个比较危险的(de)水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在践(jiàn)行较积极(jí)的拿地策(cè)略的同时(shí)，也较好地控制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他(tā)们(men)是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确(què)实会更胜(shèng)一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做(zuò)到想融就融(róng)，这样，国央(yāng)企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企，机构更加看好国(guó)央(yāng)企，但这也(yě)并不(bù)意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基(jī)金(jīn)一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江(jiāng)集说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企的滨(bīn)江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年一季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集团(tuán)更(gèng)是(shì)实现了扣非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍(réng)能保持(chí)自身业绩(jì)的(de)持续增长，和(hé)滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出(chū)表现，也让滨江集团的(de)房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎来多家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接(jiē)受(shòu)了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰(yīng)基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实(shí)际上(shàng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业(yè)链上(shàng)的中游环节，其(qí)上(shàng)游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商(shāng)，而下(xià)游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足(zú)导致上游(yóu)不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家(jiā)装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地(dì)产产业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关的(de)行业(yè)，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关(guān)赛道(dào)龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都(dōu)是来自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司(sī)，它们分别是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的(de)基(jī)础上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告(gào)显示，报告(gào)期内(nèi)，富安(ān)娜实现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市(shì)公司一(yī)季报的十大流(liú)通股股东来看，能(néng)够(gòu)发现该(gāi)股早已成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值(zhí)发(fā)现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金(jīn)经(jīng)理曹名长在(zài)管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产(chǎn)业链(liàn)股票(piào)还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾经风光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露(lù)出曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年内表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公(gōng)司(sī)都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他管理的(de)广发策略优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居十大(dà)流(liú)通股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于(yú)定制家居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家(jiā)纺外(wài)，下游(yóu)的物(wù)业(yè)股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市(shì)场(chǎng)化应(yīng)该挣的(de)钱(qián)，以(yǐ)我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是(shì)比较(jiào)高的，每年到(dào)期(qī)的(de)合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大(dà)部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做到(dào)产品提价(jià)的公司很少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一开(kāi)始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固(gù)定(dìng)人(rén)员成本(běn)的年度增(zēng)长，不(bù)过服(fú)务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是(shì)该公司能在业内做到到(dào)期(qī)之后提价率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它(tā)的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污