5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么ong>机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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