饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思(bù)门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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