5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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