5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有(y朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗ǒu)极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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