文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mí形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字n)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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