万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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