万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

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　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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