近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REI秋以为期句式特点，秋以为期句式判断Ts项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类秋以为期句式特点，秋以为期句式判断的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项秋以为期句式特点，秋以为期句式判断目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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