万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(z当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思hēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？

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