文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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