饱受争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(ché善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么ng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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