导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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