导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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