近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子 alt="密集分(fēn)钱了！这几点要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子eight: 24px;'>225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子