近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感)分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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