5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(j绿豆汤的热量是多少大卡īn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绿豆汤的热量是多少大卡绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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