饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信用青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗信息(xī)公示系统。<青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗/p>

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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