导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗ng>（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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