导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城水娃是几娃？ 水娃是什么颜色镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)水娃是几娃？ 水娃是什么颜色平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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