文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资(大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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