5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少(xíng)业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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