饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确(què)服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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