文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思