文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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