OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市(shì)场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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