文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房(中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(j中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大iào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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