5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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