近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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