5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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