近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(币值是什么意思，硬币的币值是什么意思jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还币值是什么意思，硬币的币值是什么意思>

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较(j币值是什么意思，硬币的币值是什么意思iào)低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。