近两年火(huǒ)爆贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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