5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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