导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表大(dà)类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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