万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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