OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(q宝马和特斯拉哪个档次高ián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以宝马和特斯拉哪个档次高来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(宝马和特斯拉哪个档次高xiàn)场进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为何(hé)未能(néng)得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心(xīn)。”

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