近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币shí)应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币>

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币