万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)为什么懂手机的人都不用华为75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅为什么懂手机的人都不用华为圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(c为什么懂手机的人都不用华为hū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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