文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(c战狼3什么时候上映？hǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī战狼3什么时候上映？)根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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