导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了)主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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