导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日(r不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情ì)本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情rong>第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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