5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī国民党任公是指谁，任公指的是什么)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利国民党任公是指谁，任公指的是什么和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)国民党任公是指谁，任公指的是什么，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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