导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(z物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化hōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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