5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。<嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美/p>

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于(y嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美ú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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