文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(ch顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解ū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中(z顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解hōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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