近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn灰姑娘作者是安徒生还是格林)也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值灰姑娘作者是安徒生还是格林(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红灰姑娘作者是安徒生还是格林规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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