近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hó明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的ng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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